Tout acheteur qui acquiert un bien se doit d’être vigilant sur la question des vices cachés. L’existence de vices cachés dans une maison ou un appartement peut causer des désagréments dont on préfère se passer. Certes, il existe des recours, mais il vaut mieux être correctement informé avant d’entamer des procédures…
Alors, suivez le guide !
Selon l’article 1641 du code civil, les vices cachés sont « des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”.
Est considéré comme vice caché tout défaut « grave » et antérieur à la vente, dont le vendeur n’avait pas forcément connaissance au moment de la transaction (si c’était le cas, il s’agirait alors d’un dol). Voici quelques exemples de vices cachés :
Il faut le savoir, un recours pour vice caché ne peut se limiter au simple constat d’un défaut de bâtiment. Pour pouvoir faire jouer la garantie du vice caché prévue par les articles 1641 et suivants du Code civil, l’acquéreur doit être en mesure de prouver :
Si l’acheteur a été informé de l’existence du vice, que ce soit par la voix du vendeur ou via un rapport d’expertise, aucun recours n’est possible. Pour éviter les mauvaises surprises et être sûr de déceler la présence de vice sur un bien, l’avis d’un expert bâtiment peut donc s’avérer d’une grande utilité.
L’acquéreur dispose d’un délai de 20 ans après l’achat du bien pour agir s’il existe un vice caché. Attention : à partir du moment où il découvre un vice caché, il ne dispose plus que d’un délai de 2 ans pour faire jouer la garantie du vice caché. Ce délai prend effet à partir du moment où le vice a été découvert, soit le plus souvent au moment des résultats d’un rapport d’expertise.
Toutefois, plus l’acquéreur attendra pour réagir, plus il lui sera difficile de prouver qu’il s’agit bien d’un vice caché, effectivement antérieur à la date d’achat.
Si la présence d’un vice caché est avérée, l’acheteur est en droit de :
En découvrant la présence d’un vice caché, l’acheteur doit procéder par étape :
Notons enfin qu’il existe en droit des contrats une clause de non garantie des vices cachés, souvent incluse dans les contrats de vente immobilière. Cette clause stipule que l’acquéreur « fera son affaire » des défauts cachés qu’il pourrait déceler dans le futur. En d’autres termes, en acceptant cette clause, ce dernier accepte le bien en l’état et renonce à toute action ultérieure.
Si le vendeur est un particulier, cette clause est légale. Le seul recours de l’acheteur sera alors de prouver que le vice était un dol, donc connu du vendeur au moment de la vente. Si le vendeur est un professionnel, alors le versement de dommages et intérêts sera systématiquement accordé à l’acquéreur.
Quel que soit le bien immobilier (ancien ou neuf), personne n’est à l’abri d’un vice caché. Pour éviter toute mauvaise surprise, aussi bien du côté de l’acheteur que du vendeur, le recours à un expert bâtiment peut s’avérer particulièrement utile.
Les experts bâtiment de LAMY Expertise exercent en toute indépendance et ne sont affiliés à aucune agence immobilière. Ils travaillent ainsi sur chaque dossier avec professionnalisme et en toute transparence.
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