Décider de faire construire sa maison est une aventure ambitieuse, mais souvent complexe. Parmi les toutes premières étapes de la construction se trouve la sélection du terrain. Avant de le choisir, on pense bien sûr à la localisation et au prix d’acquisition, mais aussi à l’environnement général et immédiat, ainsi qu’à la configuration précise des lieux. Cependant, il ne faudrait surtout pas oublier un autre élément, tout aussi décisif : la nature du sol. Ses caractéristiques vont en effet être déterminantes pour les fondations et les méthodes de construction. Voici 5 manières de bien évaluer la situation, pour acheter un bon terrain à construire.
Le sol doit pouvoir constituer un socle parfaitement stable pour les fondations : celles-ci ne doivent pas bouger avec le temps, pour éviter que le bâti ne se détériore petit à petit. Certains éléments très généraux donnent déjà des indications. Un terrain plat, sur lequel d’autres maisons sont déjà construites, sera a priori plus rassurant qu’un terrain en pente, couvert de végétation et témoignant de récents glissements de terrain (la présence d’arbres penchés peut être un indice). De même, un terrain ayant visiblement été beaucoup travaillé, avec des creux et des bosses notables, pourra demander davantage de vigilance.
Les arbres et plantes présents sur un terrain à bâtir aident à évaluer son degré d’humidité. Trouver des roseaux, des peupliers ou des saules, peut faire soupçonner la présence d’une réserve d’eau, souterraine ou non, par exemple. Or, les variations du niveau d’humidité peuvent avoir un impact sur la stabilité des fondations et donc, sur l’intégrité de la construction.
Chaque terrain est unique. Toutefois, jeter un coup d’œil aux terrains voisins, s’ils sont déjà construits, permet souvent d’avoir une première idée de ce à quoi il faut s’attendre. Si les murs présentent des signes de détérioration, tels que des fissures, des traces d’humidité, ou du crépi décollé, cela donne un indice important sur le degré d’humidité du sol. Parfois, rien n’est visible. Mais une visite de courtoisie peut fournir l’occasion d’en apprendre davantage, et de faire connaissance, pourquoi pas, avec ses futurs voisins…
Le vendeur est sans doute la personne la plus qualifiée pour répondre aux interrogations des aspirants propriétaires, car il connaît normalement l’histoire du terrain : remblayage éventuel par le passé, par exemple. Mais la commune peut également être un interlocuteur valable, dès lors qu’elle détient de précieuses informations sur les risques de sécheresse, d’inondation ou liés à l’existence de carrières. Enfin, internet peut se révéler très utile, grâce à des sites instructifs comme celui du BRGM.
Mais pour être certain de ne pas se tromper au moment de l’achat de son terrain à construire, rien ne vaut l’avis de professionnels d’un bureau d’études. Une personne spécialisée dans la maîtrise d’ouvrage va ainsi réaliser une étude de sol, afin de lister clairement les points forts et les points faibles du terrain. À partir de ces informations concernant la résistance mécanique, mais aussi la présence d’eau par exemple, il va être possible de connaître le type de fondations nécessaires, et d’anticiper certains risques.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi ELAN, l’étude de sol est désormais obligatoire sur les terrains exposés au risque de retrait-gonflement des argiles, afin de mieux informer les acquéreurs sur la nature du sol des terrains constructibles.
Pourquoi une telle obligation ? Principalement pour limiter les sinistres liés au phénomène de retrait-gonflement des argiles responsables de plus de 180 000 sinistres entre 1989 et 2017.
Selon les assurances, on estime que 50 % des sinistres des maisons individuelles sont liés à l’absence d’étude de sol !
Au-delà du risque de retrait-gonflement des argiles, une étude de sol permet de garantir la pérennité des constructions et de détecter :
On classe les études de sol suivant une codification allant de G1 à G5 :
Les études géotechniques préalables (G1)
Ces prestations incluent :
Les études géotechniques de projet (G2)
Concernent les études de conception. Les études G1 et G2 sont ainsi utilisées pour les constructions futures.
Étude et suivi géotechnique d’exécution (G3) et supervision d’exécution (G4)
Les missions de catégorie G3 sont utilisées pour réduire les risques géotechniques résiduels.
La supervision permet de vérifier la conformité des hypothèses formulées dans les étapes G2 et G3.
Diagnostic géotechnique (G5)
Le diagnostic géotechnique est généralement réservé aux constructions existantes. Il permet d’étudier des éléments géotechniques précis dans le cadre d’une mission ponctuelle.
Dans le cas de la vente d’un terrain, l’étude de sol est à la charge du vendeur.
Celui-ci doit alors se tourner vers un bureau d’études thermiques qui réalisera une étude géotechnique de type G1.
Les personnes habilitées à réaliser ce type de diagnostic sont des géomètres et des experts thermiques qualifiés et certifiés.
LAMY expertise ne réalise pas d’études de sol !
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