La garantie décennale est une garantie légale que le constructeur, c’est-à-dire le maître d’œuvre, a pour obligation de respecter. Elle couvre la réparation de certains dommages dont la construction peut être affectée, dans les dix années qui suivent la réception des travaux. Cette garantie possède ses propres particularités, et nous allons voir dans cet article les points importants qu’il faut en retenir.
Le maître d’œuvre tient une grande responsabilité dans la qualité de la construction et sa pérennité. Afin de protéger le maître d’ouvrage, mais également les futurs acquéreurs, la garantie décennale est donc indispensable. Ainsi, dès qu’un problème grave survient dans les 10 années qui suivent la réception, elle s’applique de plein droit. De plus, il faut savoir qu’il existe une présomption de responsabilité décennale à l’égard du maître d’œuvre. Cela signifie que le donneur d’ordre n’est pas obligé de démontrer la mauvaise conception ou réalisation du bâtiment pour que la garantie s’applique (Cass. Civ 3, 27.01.2015, n° 13-21.945).
La garantie décennale ne couvre pas tous les dommages qui apparaissent dans le délai de 10 ans. En effet, elle concerne seulement les problèmes affectant la solidité, la pérennité et l’équilibre du bâtiment. Pour être plus explicite, voici les domaines de couverture de cette garantie :
Les constructeurs, ou encore locateurs d’ouvrage, sont les premiers concernés par la garantie décennale. Ils sont liés au maître d’ouvrage (donneur d’ordre) par une convention appelée « louage d’ouvrage ».
Toutes les parties prenantes dans la construction (architecte, contrôleurs techniques, constructeur, etc.) tiennent également une responsabilité et sont donc assujettis à la garantie décennale.
D’autres acteurs peuvent aussi être concernés par cette garantie, notamment les vendeurs d’immeubles dans le cas particulier d’une vente d’immeuble à construire ou à rénover.
Comme la garantie décennale couvre les dommages qui affectent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination, les travaux concernés varient suivant les situations. On distingue en outre trois catégories de travaux :
Travaux de gros-œuvre
On retrouve principalement dans cette catégorie, les travaux de maçonnerie, de couverture et de charpente, ainsi que tous les travaux participant à la stabilité du bâtiment, notamment les fondations.
Travaux de second œuvre
Il s’agit de l’ensemble des travaux permettant de protéger la construction de l’humidité du froid. Cette catégorie regroupe donc les éléments d’isolation thermique et phonique ainsi que les travaux de plomberie, d’électricité, de menuiserie, etc.
Travaux concernant les éléments indissociables du bâtiment
Les systèmes de chauffage ainsi que les tuyauteries ou tous les éléments encastrés dans le bâtiment et considérés comme indissociables sont également couverts par la garantie décennale.
La garantie décennale a pour but de protéger le maître d’ouvrage. Il est donc le premier bénéficiaire de cette garantie. Cependant, si le bien a été cédé à une autre personne, le nouvel acquéreur dispose alors de toutes les qualités pour agir contre le constructeur. Les locataires, quant à eux, ne sont pas concernés par cette garantie.
La garantie dommages-ouvrage est une assurance obligatoire qui permet au maître d’ouvrage d’obtenir un remboursement des travaux de réparation en cas de dommages couverts par la garantie décennale.
D’après l’article L.242-1 du Code des assurances, cette assurance concerne aussi bien les promoteurs immobiliers, les vendeurs, les constructeurs de maisons individuelles ainsi que les particuliers, maîtres d’ouvrage qui traitent directement avec les entrepreneurs, architectes, etc.
Pour le maître d’ouvrage, cette assurance est la garantie d’une indemnisation bien plus rapide à obtenir, lorsque des malfaçons sont détectées.
Par ailleurs, cette assurance dommages ouvrage est particulièrement importante en cas de revente. En effet, en cas de défaut d’assurance, le maître d’ouvrage devient alors responsable vis-à-vis du futur acquéreur.
Cette assurance dommages-ouvrage est prévue pour prendre le relais suite à la garantie de parfait achèvement fixé à une année après réception des travaux. Comme elle expire avec la décennale, la garantie dommages-ouvrage a ainsi une durée de 9 ans.
En cas de sinistre, il est important de connaître la marche à suivre pour faire jouer la garantie décennale.
La première chose à faire est de vérifier que les dommages sont bien couverts par la garantie décennale. Pour cela, nous vous invitons à vous référer aux articles 1792 et 1792-2 du Code Civil. Comme chaque situation est différente, il est bien évidemment complexe d’obtenir une liste exhaustive de dommages couverts. En cas de doute, nous vous conseillons de solliciter l’aide d’un expert bâtiment.
Par ailleurs, la garantie décennale couvre uniquement les dommages survenus moins de 10 ans après restitution du chantier. Demandez-vous également si ces dommages sont bien apparus dans ce délai avant d’entamer des démarches.
L’assurance dommages-ouvrage est vivement conseillée et obligatoire dans de nombreux cas de figure. Si le maître d’ouvrage n’a pas souscrit d’assurance dommages ouvrage, il devra tout d’abord envoyer une mise en demeure au constructeur, via une lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document est particulièrement important, car il constitue une preuve devant les tribunaux.
Pour les maîtres d’ouvrage ayant souscrit ce type de garantie, la procédure est bien plus simple, puisqu’il suffit de déclarer le sinistre à la compagnie d’assurance.
L’assureur lance alors la procédure de sinistre et fait appel à un expert, si le montant estimé est supérieur à 1800€.
Étape cruciale et souvent oubliée lorsque presque 10 années sont passées : la fin des garanties légales !
Si vous approchez de la fin de garantie décennale, c’est le moment de faire un audit afin de s’assurer que votre bien ne fait pas l’objet de désordres pouvant affecter sa structure ou son usage. Ces derniers n’étant pas toujours visibles, le passage d’un expert s'impose.
Il est prudent d'anticiper cette échéance clé, car une fois la date passée, les frais de réparation des désordres décennaux, généralement très élevés, seront à la charge du maître d’ouvrage.
En cas de désordres, il est important de connaître la marche à suivre pour faire jouer la garantie décennale.
Comment régler un litige pendant la garantie décennale ? Il arrive en effet que l’entreprise ne réponde plus ou n’existe plus. Ou encore qu’elle refuse de reconnaître sa responsabilité.
Que vous soyez dans votre bon droit ne fait peut-être aucun doute, mais il vous faudra vous faire entendre du constructeur ou de l’artisan, ce qui n’est pas toujours aisé pour un particulier.
La solution est donc de faire appel à un expert indépendant qui vous aidera à constituer un dossier solide afin d’obtenir gain de cause rapidement.
Normalement, après une décennie, la garantie ne couvre plus les problèmes qui peuvent survenir. Passé ce délai, les propriétaires successifs du bâtiment ne reçoivent plus de dédommagement, sauf dans le cas d’une faute dolosive du constructeur, c’est-à-dire d’une erreur délibérée (Cass. Civ 3, 27.3.2013, n° 304)
Avant que la garantie décennale n’arrive à sa fin, il peut être intéressant de faire réaliser une expertise technique indépendante afin de connaître l’état du bâtiment. Ceci vous permettra de déceler d’éventuelles malfaçons qui seraient couvertes par la garantie.
Cette garantie impose au constructeur ou à l’artisan de réparer les désordres (hors usure normale) détectés au cours de la première année après réception des travaux.
Cette garantie de bon fonctionnement concerne les équipements dissociables du bâtiment, c’est-à-dire les ballons d’eau chaude, les radiateurs, etc.
La garantie décennale couvre les éléments d’équipements indissociables du bâtiment, qui compromettent la solidité du bâti ou le rendent inhabitable.
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