Pour sa future nouvelle construction, le propriétaire est généralement amené à signer un CCMI (contrat de construction de maison individuelle). Avant de vous lancer, il est indispensable de se renseigner sur le Contrat de Construction de Maison Individuelle que vous allez signer. Quelles sont les clauses du contrat ? Les mentions obligatoires sont-elles présentes ? Quelles sont les différentes garanties légales de la construction ? Se poser les bonnes questions permet de mieux en cerner le contenu du projet de construction de votre bien en CCMI, et de vous protéger du risque de malfaçon.
Le Contrat de Construction Maison Individuelle ou CCMI donne plusieurs pouvoirs au constructeur. Toutes les décisions lui appartiendront dès que le propriétaire apposera sa signature sur le document. Ce contrat donne par exemple droit au constructeur de choisir ses sous-traitants (et d’accepter ou non leurs honoraires), ses méthodes (choix constructifs techniques).
La liberté lui étant été accordée par le CCMI, le constructeur peut choisir ses sous-traitants sur des critères financiers (pour minimiser les dépenses, par exemple). Il est de ce fait conseillé aux futurs propriétaires de s’adresser uniquement à des constructeurs dont les certifications et labels garantiront la qualité des prestations.
Il faut comprendre que la construction de la maison n’est pas réalisée par le constructeur lui-même mais par ses sous-traitants. Le constructeur endosse de ce fait le double rôle de partie et juge. Pour être certain que les contrôles soient effectués objectivement, mieux vaut recourir à des contrôleurs indépendants. Dans le cadre de l’expertise bâtiment, le ou les intervenants sont directement rémunérés par le propriétaire qui sera informé de toute malfaçon éventuelle.
Au dernier moment, le propriétaire peut vouloir une modification du plan, un changement dans le choix des revêtements de sol, de l’équipement sanitaire… Un avenant préparé par le constructeur stipulera les nouveaux prix, les méthodes et matériaux à utiliser, etc. Le propriétaire devra préalablement signer ce document avant qu’un changement ne soit opéré sur son chantier. A l’évidence, le constructeur ne peut décider lui-même d’une modification. Si les devis présentés sont hors budget, une annulation de la demande de changement peut être effectuée par le propriétaire.
Le contrat initial renseigne déjà sur toutes les dépenses à prévoir. Aucune somme complémentaire ne peut être exigée au propriétaire à moins qu’il ne fasse lui-même une demande de modification comme stipulé dans le point précédent. Il est toutefois conseillé de s’assurer qu’aucune franchise ne sera imputable au propriétaire. Dans le cas d’une incapacité du constructeur, une franchise de 5% pourrait éventuellement être appliquée.
Grâce au CCMI, le propriétaire bénéficie de :
Une garantie de parfait achèvement d’une validité de 12 mois et une garantie de bon fonctionnement d’une validité de 24 mois ainsi qu’une assurance décennale apportée par le constructeur.
Vérifiez bien, lors de la livraison, l’absence de malfaçons et regardez également s’il ne manque aucun élément prévu au contrat (non-façon).
En effet, les malfaçons résultant d’erreurs de réalisation et/ou de conception de la part des intervenants sur le chantier sont malheureusement fréquentes. Heureusement, vous avez la possibilité de les lister, dans un procès-verbal de réception.
Le constructeur n’a pas le droit de vous faire un chantage à la remise des clés,
alors que des réserves sont émises !
La garantie de parfait achèvement (GPA) couvre les désordres signalés dans les réserves mentionnées au PV de réception. Pendant 1 an, l’entrepreneur est ainsi tenu de réparer les désordres signalés au PV.
Voici les malfaçons les plus fréquemment rencontrées lors de la réception :
Si vous n’êtes pas à l’aise avec le principe de réserves ou que vous avez peur de passer à côté de malfaçons, sachez que vous avez la possibilité de vous faire accompagner d’un expert lors de la livraison.
De par son expérience, celui-ci saura détecter les éventuels défauts et saura faire face à un entrepreneur de mauvaise foi !
L’entrepreneur à l’obligation de lever les réserves (c’est-à-dire réaliser les travaux) dans un délai fixé avec lui. S’il ne coopère pas dans les temps, vous devrez alors lui adresser une lettre de mise en demeure avant d’éventuellement lancer des procédures judiciaires en cas d’échec.
La levée des réserves enclenche automatiquement le démarrage des autres garanties. Selon leur nature, les désordres non détectés ou non signalés sont par ailleurs couverts par la garantie de bon fonctionnement (2 ans) ou la garantie décennale (10 ans).
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