Quoi de plus frustrant, pour un nouveau propriétaire, que de constater des défauts sur la maison récemment achetée ? Vous vous attendez à une vie agréable dans votre nouveau logement et finalement, un vice caché vient perturber vos projets. Le désordre est-il dangereux pour l’intégrité du bâtiment ? Qui doit prendre en charge les réparations ? Beaucoup de questions se bousculent et voici nos conseils.
L’article 1641 du code civil dispose que la notion de vice caché renvoie à : “des défauts cachés de la chose vendue qui la rend impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”. En ce sens, un élément de carrelage cassé, une porte qui ferme mal, une tringle de rideau abîmée… ne représentent pas des désordres suffisamment graves pour constituer un vice caché. Et cela, même si ces derniers n’ont pas été remarqués par l’acquéreur avant la transaction immobilière.
Les vices cachés concernent généralement des problèmes (fissures, humidité, dégradation, etc.) se rapportant aux éléments du gros œuvre d’une construction. À titre d’exemple, il peut s’agir :
Si vous vous rendez compte, après l’achat, de l’un des problèmes cités ci-avant, l’intégrité du bâtiment est peut-être menacée. Il est aussi probable que le vendeur n’ait pas fait preuve de suffisamment de transparence concernant les qualités et les défauts du logement.
S’agissant de maisons ou d’appartements anciens, le vendeur fait généralement attention à se protéger. Sur les conseils de son notaire, il peut avoir inséré dans l’acte de vente, une clause indiquant qu’il ne sera pas tenu de garantir l’acquéreur, en cas de vice caché. Cependant, vous devez savoir que cette protection n’est valable que si le vendeur est un non-professionnel et qu’il est de bonne foi. Voici des exemples de situations où le vendeur aura peu de chances d’être exonéré de sa responsabilité :
Le vendeur, manifestement de mauvaise foi, pourra difficilement invoquer qu’il n’était pas au courant. En cas de dissimulation volontaire des défauts par le vendeur, vous pouvez intenter une action pour vice caché et même pour dol.
Le recours pour vice caché s’avère être une procédure compliquée pour un propriétaire profane. Si bien qu’il est nécessaire de s’adjoindre les compétences d’un expert bâtiment indépendant, afin d’identifier les défauts et bâtir un dossier solide pour la procédure. De plus, un avocat devra être chargé de réaliser l’assignation et de fournir un conseil juridique. Tout cela est souvent difficile à vivre, d’autant que le dénouement de la procédure – qui dure parfois plusieurs années – n’est pas toujours favorable à l’acquéreur. Les enjeux sont tels, que l’ancien propriétaire vendeur se défend, lui aussi, avec son propre expert et un avocat. Dissuasif ! Par conséquent, à titre préventif, quand vous choisissez de faire une offre d’achat immobilière et avant de vous engager fermement, visitez une dernière fois la maison convoitée avec un expert. Il éclairera la situation en vous donnant un avis technique indispensable, afin de savoir si l’achat envisagé est une bonne affaire.
La loi mentionne que “le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même”. L’interprétation des faits, par rapport à cette précision légale, est importante. Elle fera pencher la balance en donnant raison soit à l’acquéreur lésé, soit à l’ancien propriétaire innocent. La défense courante du vendeur consiste, généralement, à estimer qu’en tant qu’acquéreur, vous avez mal ou négligemment visité le logement, ce qui explique pourquoi vous n’avez pas eu connaissance de certains vices apparents. Une raison de plus d’avoir recours à un expert bâtiment, pour identifier l’ensemble des défauts et de les pointer dans un rapport, avant de s’engager dans la transaction.
L’article 1648 du code civil précise que “l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice.” Le tribunal saisi vérifie l’existence des défauts non-apparents, signalés par le nouveau propriétaire. Le juge cherche aussi à qualifier la bonne ou la mauvaise foi de l’ancien propriétaire. Seul le vendeur, non-professionnel et de mauvaise foi, sera condamné à garantir les dommages subis par l’acquéreur.
Le nouveau propriétaire du logement qui constate, après l’achat, l’existence d’un vice caché, peut demander, au choix, l’annulation de la transaction ou un remboursement d’une partie du prix qu’il a payé. Si le vendeur a également omis certains vices apparents dont il avait connaissance, il peut aussi être condamné au versement de dommages et intérêts (préjudice de jouissance, préjudice moral par exemple). Mais plus l’enjeu est important et plus il faut être bien entouré, car la négociation reste complexe.
En cas de litige vous pouvez aussi vous tourner vers votre assurance dommages ouvrage si vous en avez une.
Dans tous les cas, il est vivement conseillé de se tourner vers un expert bâtiment. Lui seul saura vous donner les arguments techniques permettant de vous défendre face au constructeur ou à l’artisan responsable de cette situation.
Lorsque le propriétaire d’une maison suspecte la présence de vices cachés, il a tout intérêt à se tourner vers un expert de la construction qui saura les détecter, grâce à son expérience et avec l’appui des moyens techniques adaptés.
Dans le cas de l’achat d’un bien, particulièrement s’il est ancien, faire réaliser une expertise technique est donc souvent judicieux, car cela permet :
Comme l’expert indépendant n’est pas habilité à participer à l’acte de construire, il ne peut que formuler des constatations, des mises en garde et/ou des avis de principe.
Ces éléments synthétisés dans le rapport d’expertise constituent une preuve. Le rapport est donc un précieux allié pour faire valoir ses droits auprès du vendeur.
Ensuite, il y a plusieurs recours possibles. Il est d’abord conseillé de se rapprocher du vendeur ou du notaire en charge du dossier, en vue d’un accord amiable.
En cas d’échec ou si vous estimez que la réponse n’est pas à la hauteur du préjudice, un recours judiciaire est possible, mais il faut être conscient que ce sont de longues procédures coûteuses.
Vous suspectez la présence de vices cachés dans votre nouvelle acquisition ? Faites-appel à un expert bâtiment !
Si le montant de vos travaux est supérieur à 5 000 euros, et que vous constatez des désordres (malfaçon, non-façon, non-conformité au devis), nous vous conseillons de vous rapprocher d'un expert indépendant pour faire valoir vos droits.
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